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倪金节中国楼市能否摆脱哈里森模型无

2019-01-14 11:36:10

  倪金节:中国楼市能否摆脱“哈里森模型”

  近日,中国社科院相继发布房地产蓝皮书和绿皮书,从数据计量上对泡沫程度做了测度。整体来看,资产泡沫较之2009年又有了较大升幅。

  不过,中国房地产市场的命运或许将开始发生悄悄的变化。以1998年房地产市场化元年计算,本轮房地产周期已经进入第十二个年头。从很多迹象来看,与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型颇为相似。

  哈里森曾准确地预见美国和英国近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来,完整的房地产周期维持在18年左右:“房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后再经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂(哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”)。是历时4年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。

  按照这个模型,目前的中国房地产市场这种人心烦意燥应该正是处于“胜利者诅咒”的节点。接下来的3年到6年的房地产市场将面临怎样的趋势?

  在经历了长达12年的长周期之后,促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都开始呈现强弩之末的趋势。虽然看涨房价的因素林林总总,但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点,房价泡沫也就失去了存在的基础。

  刚性需求经过这几年的不断透支,已经难以支撑房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入

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,且以加速度继续拉尼龙输送带大二者的差距,动辄就是20倍以上的房价收入比之际,与大多数老百姓已经完全没有关系。

  过去两年,中国放出来近18万亿的新增贷款,随之使得广义货币投放量大幅上涨。货币超发的后果已经随之显现,今年下半年通胀水平的快速走高,足以引起决策部门对于货币超发的警惕。近期央行频繁的货币调控,都使得接下来货币增速势必回落。

  在全球通胀的背景下,各国央行将把主要精力用于对付通胀的恶化上。其中,美联储将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候,中国央行也不得不进入加息周期。那么,如此力度的货币紧缩对于房地产投机的打击将是巨大的。

  ,城市土地总是有限的,规划面积不可能无限度扩展。近期有媒体报道称,上海即将正式开征房产税。这固然是为了完善税制结构,同时起到遏制房价的作用,但在我看来,更为重大的所以意义在于这是启动分税恐怕一个人一辈子都会生活在数不清的悔恨之中制改革的步。只有让地方政府找到新的财源,土地财政才具备终结的基础。而种种迹象表明,土地财政在未来十年逐渐终结是大势所趋。

  因此,如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松,如果“十二五”转变经济增长模式的决心不变,那么中国房地产泡沫也将逐渐泄气。

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