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小产权房清理应纳入全局规划

2019-03-16 15:34:08

小产权房清理应纳入全局规划

国土资源部、广东省政府近日批准《深圳市土地管理制度改革总体方案》,深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。这一被业界称作“新土改”的土地管理制度改革,矛头首先对准了“土地确权及违建处理问题”,引发市场对“小产权房”问题的再度关注。

小产房问题之所以屡屡引起人们的关注,是因为它牵连甚广。一方面小产权房经历多年发展已成相当规模,有估计称全国小产权房总面积有60亿平米之巨,如果按每套60平米计已有1亿套,这一问题的解决本身已经是一个事关和谐稳定全局的重要事项;同时,由于小产权房与整个房地产租售市场关联紧密,因而问题如何解决还将可能对房地产市场产生重要影响。

小产权房问题由来已久,成因复杂,国土部此前曾经几次表示过进行规范与治理,但一直没有具体的行动,深圳率先进行的改革也将是全国范围内的一次试点。从问题解决的思路来看,基本的判断还是我们此前提出的“堵”与“疏”相结合的方式:一方面对存量房“给出路”,即在满足一定条件的前提之下(如补交一定的土地出让金与税费)确权而“升级”为安居保障房或者商品房,另一方面严格对不符合标准的或者新建的小产权房进行清理与限制。

作为我国房地产市场发展有欠规范的具体表现之一,小产权房是我国特定国情、特定历史条件下的特定产物,其成因主要源于三个方面:一是我国土地所有权划分的“国家所有”与“集体所有”的层级差异;二是在所有权差异之下土地使用权出让的不同收费标准;三是城市化过程中实际存在的市场对房屋商品的巨大刚性需求(包括安居的与投资的需求)。在上述因素共同作用下,小产权房在“体制非法”的声讨中持续坐大而成为既成事实。而小产权房既然是非正规房地产市场的一部分,那么问题的解决就需要纳入整个房地产市场发展规划的全局进行解决。

从近年以来房地产调控方向及目标来看,我国房地产市场规划的思路逐渐清晰:一是多层次的房地产格局中,长期以来政府对中低收入者安居保障的缺失目前正在进行补课;二是商品房市场调控中开始采取各种措施抑制不合理需求(主要是投机与投资需求)。这两个方面在政策制定方面都已经有了较大的突破。虽然对第二项措施一直存在开发商与政府政策之间的博弈,这一政策因得到广泛的民众认可而具有坚实的民意基础,一般相信,现有限购政策今后一定时期必将继续坚持。

种种迹象显示,全国范围内促进房地产规范发展的“顶层设计”式的改革正在进行积极的探索,比如一些城市与地区房产税的试点,以及业界对涉及中央与地方事权划分的财政分权、地方政府收入模式改革等。

此外,对商品房“功能属性”的讨论也在探讨与明辨之中:商品房究竟属于担负安居功能的“特殊商品”,还是允许其被赋予一定的具有投资(投机)功能的“普通商品”?辨明这一点非常重要,因为它的功能定位决定着政策调控的方向与手段选择。从目前成熟市场的一般做法来看,商品房属性普遍是作为受限的具有安居功能的特殊商品对待的,如此才有商品房持有与交易环节的房产税种设计。基于我国土地稀缺的国情,我们更倾向于认为商品房也属于这一类受限属性,正因为此,房地产市场不允许投机性炒作、至少是限制投机性炒作的相关政策措施也就师出有名。

从房地产市场规范与健康发展的整体角度考虑,小产权房清理和规范也就有了明确与清晰的思路与方法。我们的建议是,可以考虑将居民不同的居住类型住房纳入统一的考核与监管系统,比如某一个人如果入住廉租房或者购买了其他类型的保障性住房,如果不退出对保障房居住或者持有,就应当限定其对商品性住房的购买;对于小产权房的持有人,可以将其持有的该类住房按面积纳入到首套住房的统一考核之中,如此小产房的持有人购买商品房时就会面临政策方面的限制或者成本的增加,则小产权房的需求、尤其是投资与投机需求也就将会大为缩减,与此同时,以各种方式骗取保障性住房的动机也将会大为减少,保障房乱象求解也找到了部分答案。这一将小产权房清理、保障房建设与商品房市场信贷等综合性政策进行统一考量的政策设计,应该才是综合性的治本之策,我们希望能够得到认真的讨论。

上述措施的实施还需要相应的配套性改革,其中包括个人住房征信信息的完备、政府综合性监管与地区间的衔接到位等,而这些方面在技术上并不是障碍,需要考虑的重点是利益的平衡以及确保政策执行中的公平和公正。


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