万科以合作撬动土地和金融资源

2019-03-08 20:33:36 来源: 九龙坡信息港

万科:以合作撬动土地和金融资源

当合伙人模式越来越被地产开发商所推崇时,龙头万科A()在合作开发模式中早已发展为行业标杆,不断被同行所追随。

从2005年至今,从谨慎探索到大规模运营,合作开发逐渐上升为万科的主流开发模式。合作开发模式让万科以小化的杠杆撬动起更多的土地和金融资源,并带来销售规模的急剧扩张。

甚至可以断言,万科销售规模在短期内从500亿到1000亿的快速裂变,以及资产收益率的不断提升,在根本上都有赖于合作开发。

合作为王

在刚刚过去的两个月内,万科拿下的三个地王中有两个都与合作开发有关,在土地市场上构建利益共同体显然是合作开发的重要方式。

6月27日,万科联合保利以53.7亿元价格竞得重庆江北区溉澜溪地块,此后7月3日又联合上海张江集团以总价48.7亿元摘下一幅位于上海浦东新区张江高科技园区中的商住地块,创下两个总价地王纪录。

对于万科而言,合作开发显然是提升拿地能力和规避地王的可行路径,因为开发商联合拿地在客观上可缓解竞价压力。

万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司,帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国的房地产商。

《财经》根据历年年报资料整理发现,2005年万科有48.3%新增项目是通过合作方式取得,这一比例在2006年上升至62%,此后仍在不断上升,2010年万科75%的销售收入来自合作项目,2011年和2012年合作项目比例分别占73%和60%。

与土地方合作,与资金方合作,显然是万科合作开发的主要对象,这在根本上取决于万科的利益诉求:获取土地资源和金融资源。

纵观万科这些年的合作伙伴,几乎涵盖了国有开发商、上市房企、地方龙头房地产开发企业,甚至城投公司。

这些公司通常是有代表政府行为的拥有土地处置权的公司,或者开发模式成熟的品牌开发商,但私人公司或规模较小、资信较差的民营企业较少。

一个显着的特点是,这些公司往往在一定区域市场上都拥有特定的资源获取能力,比如在北京与中航集团、中粮地产、首开股份合作,在上海与绿地合作,在天津与天津港集团合作,在华南与保利地产()、招商地产()携手,在重庆与渝开发联姻,在云南与俊发集团合作等。

优先考虑与土地方的合作模式,这是万科合作开发的重要原则,在项目资金投入上,至少降至独立开发的60%以下,这个过程中则会优先选择设立项目公司模式,其次是合作建房模式、股权收购模式。

与资金方合作,则优先选择联合竞买。此外,万科在合作开发过程中还会通过控制付款节奏控制合作风险,控制经营管理权。有与万科合作过的公司透露,万科对合作项目的内部收益率原则上不低于18%,投资收益率不低于20%。

合作杠杆效应

万科集团总裁郁亮多次在公开场合均强调,合作开发模式是万科的发展所需,全面合作是大的前提,也是长期不变的策略。

至于为什么要合作,郁亮在今年2月28日的媒体会上再次坦言:我们没钱呀,市场没钱给我,所以我们一分钱要分成两半跟人合作。

用少的钱办多的事,这也是万科合作开发的核心驱动力。以2011年情况来看,万科当年全年新增项目71个,其中42个为合作项目;所有项目中合作方权益比例与万科权益比例平均为1∶2,合计节约土地款166亿元。

万科董秘谭华杰曾经归纳,合作开发的好处至少有三点,首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场,减少个别市场未来变化的不确定性,有效分散风险;此外,可以扩大集中采购的规模,增强公司在采购环节的议价能力,体现规模效应。

显而易见,万科在售项目通常会高于同区域项目价格10%左右,万科品牌在市场上极具影响力,成为区域市场风向标,周边项目采取跟随策略,以万科项目为目标进行价格和销售策略调整。

另外一个重要好处是,许多项目完全由万科操盘,并使用万科的品牌,在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿。

以万科当年与华润合作为例,万科提出向华润收取综合管理费用,该费用按项目销售收入的3%在项目公司中列支;对于以出租为目的的非住宅物业,该费用按不低于物业开发成本的3%在项目公司中列支。

这相当于输出品牌和管理,万科还有超额利润可供分配,终提升万科的股东回报率,在财务报表上体现为ROE的提升。

作为资源扩张的另一手段,万科在合作开发的同时还不断展开行业并购,其主要目的是获取并购对象的土地资源。

但郁亮表示,通过并购来拓展开发资源对万科来说已经没有太大可行性,万科依然会坚持合作开发方式推动规模发展。

郁亮曾高调指出,以前找合作伙伴是找有钱的,后来是找有地的,现在发现钱和地都可以,人也可以,有些是个别项目卖给我们,所以我们现在可以说是在和各类资源的所有者进行合作。目前,万科有更多更广泛的合作,央企、民营、个人、国内外、大小公司都有,股权1/2可以,1/3、1/4都可以。

合作暗藏隐忧

但合作开发并非毫无隐忧。毫无疑问,合作开发模式的好处在于能以更小的杠杆撬动更多的土地资源、项目融资和销售扩张,但这种模式也注定利润增速赶不上收入增幅,近几年万科利润增幅远不及销售增幅。

尤其是合作伙伴的不断增多,直接增加了万科的投资风险。2011至2012年,河北香河项目和成都五龙山项目,暴露出万科合作开发的潜在危机。

2011年5月,香河多幅土地违规被曝光。24日,河北省监察厅对香河县土地违规案9名人做出处理,其中香河县县长被建议免职。

在这一土地风暴中,万科在香河的项目万科欢庆城因涉违规土地被叫停,后万科方面以退地、赔偿购房业主了结。

四川原省委副书记李春城涉嫌严重违纪案件,终牵涉成都市远郊一处房地产项目,即与五龙山项目土地出让有关。此地块虽为万科收购同泰公司股权,并通过招拍挂合法取得五龙山项目土地,但亦让万科难逃虚惊。

无论是成都还是香河,万科被卷入违规土地的项目,均与对外合作相关联。香河项目是与五矿集团合作,而成都项目则是与成都同泰合作。

此外,万科希望通过合作开发打通陌生区域的市场,但有时也难免遭遇陷阱,万科在珠海房地产市场上曾有不小的教训。

直接的问题是,万科合作开发过程也是培养更多具有潜在竞争力对手的过程,这些合作伙伴也许在未来就是万科的竞争对手。

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